foire aux questions ( faq )

Pour estimer la valeur d’un l’appartement je commence par faire un tour avec le propriétaire, qui me communique des informations importantes sur son bien (nombre de lots dans la copropriété, montant des charges, travaux à effectuer dans l’immeuble, superficie, etc.). Ensuite nous nous asseyons pour discuter afin que je puisse prendre connaissance de leur futur projet et de la raison pour laquelle ils souhaitent vendre. Je reste à l’écoute afin de pouvoir les aider au maximum. Étape suivante est de mettre tous ces éléments par écrit. Je prends en compte plusieurs facteurs, notamment l’emplacement, la proximité des transports, des écoles et commerces, qui sont parmi les données les plus importantes pour déterminer la valeur d’un bien. Je réalise une comparaison des biens vendus, des biens en vente et des biens qui n’ont pas été vendus dans le secteur. J’effectue mes recherches principalement sur des sites professionnels tel que le MLS Côte d’Azur et le site des impôts ETALAB, qui recensent tous les biens vendus. Je me base également sur ma propre expérience et les appartements que j’ai vendus dans le quartier et les alentours. Dans mon estimation, je prends également en compte l’état général du bien, s’il nécessite des travaux, l’état des équipements (chauffage, plomberie, électricité) et l’âge du bâtiment, qui vont influencer sa valeur. Mon expérience dans me bâtiment facilite encore plus mon travail dans l’immobilier en particulier dans l’estimation des biens, car je suis capable d’estimer et connaître le véritable coût des travaux à prévoir pour la rénovation d’un appartement. Lors de mon estimation, je prends en compte les futures dépenses à faire. Je note également la taille et la configuration du bien, qui sont des éléments essentiels.

L’explication du type de mandat peut se faire lors du rendez-vous de remise de l’estimation, mais cela peut également être fait au moment de la mise en vente. Je propose trois types de mandats à mes clients : le mandat de vente « SIMPLE » (qui ne les engage à rien, mais ça me permet de vendre l’appartement et de faire de la publicité). Le mandat de vente « EXCLUSIF » ou mandat multidiffusé, qui est partagé avec toutes les agences adhérentes au réseau MLS (la signature d’un mandat exclusif vaut 500 mandats simples !). Et enfin le mandat « OPEN », qui est un mandat exclusif, mais qui permet au vendeur de vendre par ses propres moyens. Je conseille fortement à mes clients de choisir un mandat exclusif, car cela multiplie leurs chances de vendre rapidement et au meilleur prix. La clause de durée, il est obligatoire de mentionner une date et la durée du mandat, généralement de 3 mois avec possibilité de prolongation jusqu’à 6 mois. Une clause autorisant la diffusion et la publication des annonces sur différentes plateformes publicitaires. Le montant de la commission qui doit être clairement spécifiée, généralement sous la forme d’un pourcentage du prix de vente, entre 5 et 6 % et qui doit correspondre au barème d’honoraires affiché. Le barème d’honoraires précise les tarifs appliqués par l’agence pour ses services, tels que la recherche de biens, les visites, la rédaction des contrats, la négociation des prix. Les conditions de résiliation du mandat doivent également être définies. La différence entre les clauses d’un mandat simple et d’un mandat multiple réside dans l’exclusivité. Dans le cas d’un mandat exclusif, seul l’agent immobilier mandaté est autorisé à commercialiser le bien. En revanche, avec un mandat simple, le vendeur peut confier son appartement à plusieurs agences. Le mandat signé nous avons obligation de tenir un registre des mandats, qui permet aux autorités de vérifier la conformité des activités de l’agence et d’assurer la protection des droits des propriétaires. Le registre des mandats a pour objectif de garantir la transparence et la traçabilité des mandats conclus entre les agences et les propriétaires, il permet de conserver une trace écrite des termes et conditions du mandat, des informations sur le bien. Le registre des mandats doit contenir les coordonnées du propriétaire, la description du bien, les termes et conditions du mandat (durée, exclusivité, prix), les honoraires de l’agence et les dates de début et de fin du mandat. L’agence a pour obligation de conserver les anciens mandats, la durée de conservation est généralement entre 5 et 10 ans, cette période permet de couvrir les éventuels litiges ou questions juridiques qui pourraient survenir après la vente. Lors de la conservation des anciens mandats, les agences immobilières doivent également prendre en compte les réglementations sur la protection des données personnelles. Cela signifie qu’elles doivent s’assurer que les informations contenues dans les mandats sont sécurisées et que l’accès à ces informations est limité aux personnes autorisées. Il existe un autre type de mandat (mandat de recherche). Le mandat de recherche permet à l’agence de représenter le client lors de la recherche d’un bien, il peut être exclusif ou non exclusif, mais généralement les clients choisissent le mandat de recherche simple pour pouvoir visiter de leur côté en parallèle. Avec le mandat de recherche, on retrouve la durée (qui peut varier en fonction des besoins du client, elle est généralement déterminée par accord mutuel entre le client et l’agence), la rémunération de l’agence, l’obligation du mandataire et du mandat.

La procédure qui suit l’acceptation des offres consiste à envoyer le dossier complet au notaire. Pour cela, je dois me rapprocher du syndic avec la demande complète de la loi ALUR. Je prends les états civils des deux parties, leur situation personnelle, leur date et lieu de naissance. Ces informations sont nécessaires pour la rédaction du compromis, je les transmets donc au notaire (il peut y avoir deux notaires pour une même vente, celui choisi par les acquéreurs et celui choisi par les vendeurs). La rédaction du compromis peut prendre plusieurs semaines parfois, en raison souvent, du délai de transmission des documents du syndic (cahier des charges, règlement de copropriété, etc.…). Nous sommes convoqués par le notaire pour la lecture et signature du compromis de vente. L’avant contrat est fait pour assurer une vente sereine, bloquer le bien des vendeurs et engager les acquéreurs avec le versement d’un dépôt de garantie. Après la signature, les acquéreurs ont 30 jours, voire plus si cela a été négocié en avance, pour effectuer les démarches auprès de la banque. Entre la signature du compromis de vente et la signature définitive, entre 2 et 3 mois s’écoulent, le temps d’effectuer les demandes d’hypothèque, de préemption de la ville et la demande de crédit le cas échéant. Avant le rendez-vous pour la signature définitive, nous effectuons une dernière visite pour constater que l’état de l’appartement n’a pas changé depuis notre dernière rencontre.

Après les premiers échanges avec les futurs visiteurs, nous fixons un rendez-vous sur place. Pour assurer une visite professionnelle, j’arrive 15 minutes avant les clients, afin d’ouvrir l’appartement, aérer et le ranger si besoin. Je commence la visite en donnant un bref aperçu du quartier et de l’immeuble, en mentionnant l’état, l’année de construction, et les éventuels travaux à prévoir. Ensuite nous visitons chaque pièce de l’appartement et je réponds aux questions des acquéreurs. Nous terminons le rendez-vous en envoyant les documents nécessaires pour leur permettre de se positionner sur l’appartement, tels que les trois derniers PV d’assemblées générales et les diagnostics.

Avant la future mise en vente, je fais réaliser les diagnostics immobiliers nécessaires pour l’édition de publicités. L'étape suivante consiste à prendre des photos mettant en avant le bien. Parfois, je fais appel à un photographe professionnel, cela dépend du type du bien. Ensuite, je choisis les meilleures photos et je fais valider mon choix par les propriétaires. Je rédige un texte bref avec des informations précises sur le prix, la superficie, le nombre de pièces, mais qui suscite l’envie chez le futur acquéreur. Je mets en avant les points fort du bien. Une fois l’annonce terminé, je la diffuse sur mes sites partenaires.

Sur l’ensemble des sommes encaissés à la charge du propriétaire pour une mission complète 7% HT soit 8.4% TTC (sur la base de la totalité des sommes quittancées.) Honoraires de location à la charge de chaque partie (charge bailleur et locataire) : Visite, Constitution de dossier locataire, rédaction du bail :10 € TTC / m2 surface habitable (Zone Tendue) Etat des Lieux appartement entrée – sortie : 3 € TTC / m2 surface habitable (Zone Tendue)

Prestation : Mise en vente du bien, reportage photo, multidiffusion du bien, visite du bien, négociation, rédaction de compromis, accompagnement et suivi de la vente jusqu’à la signature définitive. Pour Appartement, Villa, Parking, Garage- Honoraires à la charge du vendeur ou de l’acquéreur

Déontologie – la promesse d’accomplir une mission dans le respect des lois et règlements en vigueur. Qualité de service : proposition d’une gestion d’immeuble par des gestionnaires expérimentés maîtrisant tous les aspects techniques, juridiques et comptables de l’immobilier en copropriété. Maîtrise des charges : recherche d’une performance économique des budgets de la copropriété, de l’ensemble des dépenses et des contrats de maintenances (étudiée avec le Conseil syndical). Disponibilité : écoute des copropriétaires par téléphone, mail ou simple rendez-vous. Réactivité et efficacité : suivi et vérification que toutes les demandes des copropriétaires, les travaux et les autres décisions d’Assemblées Générales soient exécutées en temps opportun.

La démarche qualité dans le domaine de l’immobilier est essentielle pour garantir la satisfaction de nos clients et la fiabilité de nos services. Voici une partie de nos engagements : Professionnalisme et transparence : nous nous engageons à être professionnels et transparents avec nos clients. Nous nous assurons d'établir des évaluations précises des biens immobiliers pour garantir des prix justes et équitables. De plus, nous sommes disponibles et réactifs pour répondre aux questions de nos clients. Représentation fidèle des biens immobiliers : nous nous engageons à présenter fidèlement les biens immobiliers à nos clients. Respect des réglementations : nous veillons à respecter toutes les réglementations légales et professionnelles en vigueur dans le domaine de la transaction immobilière, comme la loi HOGUET (loi qui réglemente l’exercice des activités immobilières). Elle vise à protéger les consommateurs et à garantir la moralité et les compétences des professionnels. La loi ALUR, également connue sous le nom de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové. Elle vise à réformer le secteur de l’immobilier et à améliorer l’accès au logement pour les locataires et propriétaires. Elle introduit plusieurs mesures importantes, notamment l’encadrement des loyers, dans les zones tendues : les loyers sont plafonnés. La loi impose des règles plus strictes en matière de contrats de location, notamment en termes de contenu et durée, elle renforce la protection des locataires en cas de litige, l’encadrement des charges locatives. La loi ALUR renforce les obligations et les contrôles des professionnels de l’immobilier, elle prévoit une facilité d’accès au logement social en favorisant la mixité sociale. La loi SRU, ou loi Solidarité et Renouvellement Urbains favorise la mixité sociale et garantit l’accès au logement pour tous. La loi impose aux communes de plus de 3500 habitants de disposer d’un pourcentage de logements sociaux. La loi CARREZ est une loi qui vise à protéger les acheteurs de biens immobiliers en garantissant la surface exacte des lots vendus en copropriété, la loi CARREZ ne prend pas en compte les surfaces annexes, telles que les terrasses, les balcons, jardins et les combles non aménagés. Les Diagnostics immobiliers sont des expertises dont l’objectif est d’informer les futurs acquéreurs ou locataires sur l’état du bien et les éventuels risques auxquels ils peuvent être exposés. Les diagnostics les plus courants sont : Le DPE – évalue la consommation énergétique d’un logement et son impact sur l’environnement. Le diagnostic amiante, vise à détecter la présence d’amiante dans les matériaux de construction. Le diagnostic du plomb, obligatoire pour les logements construits avant 1949 afin de détecter la présence de plomb dans les peintures. Le diagnostic termites, permet de détecter la présence des insectes qui peuvent causer des dégâts aux structures en bois. Et le diagnostic assainissement, il vérifie le bon fonctionnement des installations d’assainissement individuel comme les fosses septiques. Ces engagements sont au cœur de notre démarche qualité et nous permettent de garantir une expérience positive et satisfaisante à nos clients. Depuis 2016, nous avons inclus des clauses annexes dans nos contrats de vente ou de location pour nous conformer au RGPD (Règlement général sur la protection des données personnelles). Ces annexes désignent un responsable des données personnelles et garantissent plusieurs points importants : Obtenir le consentement explicite des personnes concernées pour l’utilisation de leurs données. Destruction systématique les données une fois la finalité terminée.

Notre charte qualité dans la location immobilière est un ensemble de normes et de principes établis pour garantir la qualité des logements mis en location. Elle a pour objectif de protéger les locataires en veillant ce que les conditions de location répondent à des critères de confort, de sécurité et de transparence. La Charte Qualité peut inclure des engagements sur la qualité des logements, la transparence des informations, les modalités de remboursement du dépôt de garantie, la réactivité en cas de problème, etc. Son but est d’établir une relation équilibrée entre le propriétaire et le locataire, et de favoriser une location sereine

Beaucoup de mes missions dans le domaine de la location immobilière se ressemblent, telles que les missions dans le cadre d’une vente, la recherche de biens, l’estimation locative, la signature de mandats et les visites. Ce qui change réellement, c’est l’obligation de vérifier les dossiers des locataires et leur recevabilité par mes propres moyens. Normalement c’est la banque qui se charge de cette vérification pour une demande de crédit. ​ Je dois vérifier la solvabilité du locataire en calculant son taux d’effort. Pour cela, je divise le montant du loyer mensuel, charges comprises, par le revenu mensuel du locataire, puis je multiplie le résultat par 100 pour obtenir le pourcentage. Par exemple si le loyer est de 800 € et le revenu du locataire est de 2000 €, le taux d’effort sera de (800 / 2000) x 100 = 40 %. ​ En général, un taux d’effort de 30% à 40 % est requis pour accepter la candidature d’un locataire, afin de garantir au propriétaire que le futur locataire dispose d’un revenu suffisant pour couvrir les dépenses courantes. Ils existent quelques principales aides au logement tels que L’aide Personnalisé au Logement (APL), il s’agit d’une aide financière destinée à réduire le montant du loyer. L’APL est versée par la CAF et son montant dépend des revenus du locataire et du montant du loyer. ​ L’Allocation de Logement à Caractère Social (ALS), cette allocation est destinée aux personnes qui ne sont pas éligibles à l’APL, notamment les étudiants, les jeunes actifs et les personnes âgées, elle est versée également par la CAF avec les mêmes conditions. ​ Le Fond de Solidarité pour le Logement (FSL), ce fond est géré par les départements et vise à aider les personnes en difficulté à accéder ou à se maintenir dans un logement. Le FSL peut accorder des aides financières pour le paiement du loyer, des factures d’énergies ou pour la garantie locative. ​ Ma responsabilité est donc engagée envers les propriétaires, car c’est moi qui choisis leur futur locataire. En outre, je dois m’assurer que les appartements sont en bon état avant de les proposer à la location. ​ Dans le processus de location, il y a plus d’obligations à respecter avant la signature d’un contrat par rapport à une vente. Nous devons notamment nous conformer aux obligations en matière de diagnostics immobiliers, tel que le diagnostic de performance énergétique (DPE) qui ne doit pas dépasser la lettre D. Cette information doit également figurer dans l’annonce. ​ Une fois le dossier du locataire sélectionné, je procède à la signature du bail, à l’état des lieux et la remise des clés. Ensuite la gestion immobilière intervient, ce qui implique de gérer tous les aspects liés à la propriété. Cela comprend notamment la gestion des loyers, la coordination des travaux et la gestion des dépenses. Je commence par prendre rendez-vous avec les propriétaires pour discuter de l’estimation locative du bien et signer un mandat de location. Ensuite, je prends des photos pour la publicité et je crée l’annonce. Après avoir reçu plusieurs appels pour des visites, je fixe un rendez-vous aux futurs locataires sur place. J’étudie leur dossier et je prépare le bail en y incluant les mentions spécifiques en fonction de leur situation particulière. Parfois le bail de location peut mentionner plusieurs personnes, telles que les locataires, les bailleurs, les colocataires ou même des garants. Lors de la signature du bail, je fais également signer l’état des lieux, qui est un document détaillé décrivant l’état de chaque pièce (sols, plafonds, fenêtres, portes). Je dresse une liste complète des équipements et des meubles présents dans l’appartement, et je prends note des relèves des compteurs d’eau et électricité. Enfin, je remets les clés aux locataires avec une copie des documents signés.

Souvent, je reçois des demandes de conseils en termes d’investissement locatif. ​ L’un des investissements les plus recherchés par les particuliers est l’investissement dans la construction neuve (VEFA), notamment avec la loi Pinel, qui présente un intérêt particulier pour ceux qui cherchent à défiscaliser. ​ L’achat d’un appartement dans un immeuble neuf et plus avantageux que l’achat d’un bien ancien, car les frais de notaire sont réduits à environ 4 % contre environ 8 % dans l’ancien. De plus les appartements vendus respectent les dernières normes énergétiques et sont rénovés, ce qui évite d’avoir à prévoir des travaux pendant quelques années au moins. ​ Lorsqu’un investisseur décide d’investir dans un bien immobilier, il peut bénéficier d’une réduction d’impôts sur le revenu pouvant atteindre 21 % du montant de son investissement. Cette réduction est répartie sur une période de 6, 9 ou 12 ans, en respectant certaines conditions telles que des plafonds de loyers et des ressources des locataires. Il est important de noter que la réduction d’impôts est calculée sur le prix de revient du bien immobilier avec un plafond d’investissement global de 300 000 € par an et d’un plafond de 5 500 € /m². De plus pour profiter de cette réduction, le bien immobilier doit être situé dans une zone où la demande locative est forte, appelée « zone tendue ». Le montant des loyers est également plafonné par l'État en fonction de la zone géographique où se situe le bien.Il est nécessaire de respecter les plafonds de ressources des locataires afin de garantir que cette mesure profite aux ménages aux revenus modestes. Enfin, il est important de noter que le bien immobilier doit être mis en location dans les 12 mois suivant son acquisition et la durée minimale de location est de 6 ans. ​ Une autre loi intéressante est la loi Denormandie, mise en place en 2019. Elle vise à encourager la rénovation et la mise en location de logements anciens dans les centres-villes. Son objectif est de revitaliser ces zones en favorisant la rénovation des logements anciens et en encourageant leur mise en location à des prix abordables. Les investisseurs peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu pouvant atteindre 21 % du montant des travaux de rénovation. Cette réduction est répartie sur une période de 6, 9 ou 12 ans et plafonnée à 300 000€. Pour profiter de cette réduction d’impôt, il est nécessaire d’acheter le bien immobilier entre le 1 janvier 2019 et 31 décembre 2023 (la loi a été prolongée jusqu’en décembre 2024). De plus, les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. ​ Les logements éligibles doivent être situés dans des quartiers définis par les municipalités, notamment dans les centres-villes dégradés. Les loyers sont également fixés par l’État et la location doit être effectuée pour une période minimale de 6 ans en tant que résidence principale.